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房地产

Investor Presentation/投资拉斯维加斯房产

 

 

投资拉斯维加斯房产 – Presentation Transcript

 

投资拉斯维加斯房产 John Brassner, MBA, REALTOR Prudential Americana Group, REALTORS 10777 W. Twain Ave., #333 Las Vegas, NV 89135 1-702-808-9816 [email_address]

版权申明

本简报内容为 John 約翰 A. Brassner 所有,未经许可,

不得以任何方式复制或抄袭部分或全部内容。

This presentation and contents are copyright by John Brassner. Duplication or distribution of this material is prohibited without the permission of the owner.

© 2011 John A. Brassner

关於约翰、 Brassner

自用住宅和商业房地产经纪人

对於非自用住宅的投资与买卖有独特的见解

曾任佳能公司及各大知名企业担任行销主管

拥有美国加州大学尔湾分校 MBA 工商行政管理学位

美国房地产市场分析

自 2007 年美国房市泡沫化,使得这几年的房地产价格不断下降。

目前房市价格已趋於最低点。

© 2011 John A. Brassner 泡沫化 稳定化 Graph from Larry Murphy of Salestraq. Las Vegas Housing Market Expert and Statistician

房屋的挂牌价格向上攀升

自 2011 年 2 月份起,美国主要 20 个城市住房挂牌价格已止跌回升。

也於 2 月份起的第 45 天开始,全美住房平均挂牌价格都有上扬趋势。

销售价格上升是可预期的。

© 2011 John A. Brassner 新的挂牌价格

拉斯维加斯的房地产交易增加

在过去一年中,房屋交易量增势强劲。

为什麽呢?因为投资者涌入市场。

贷款利息降低,也使首次购房者现在买得起住房。

房屋市场呈现求过於供的现象,也意味著房价将开始上涨 。

© 2011 John A. Brassner Graph from Larry Murphy of Salestraq. Las Vegas Housing Market Expert and Statistician

2011 年第一季,出租房租金升温

下面是我们推荐的投资领域租金的分析。最有趣的统计是,当房市开始迅速下跌的那一天起。出租房的租金反而上扬。 (一月份的房屋始终是出租房需求最大的月份,相对的租金也就高、因为十二月市场对租房需求比较低)

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为什麽到拉斯维加斯投资?

游客增加 = 工作 = 房屋需要

在 2011 年 2 月 11 日拉斯维加斯会展及旅游局首席执行长 Rossi Ralenkotter, 就表示预计在 2011 年会比去年 2010 年增加 100 万名游客, 以过去的 16 个月来说,此成长趋势已反应在过去的 15 个月里。

克拉克县的人口估计有 2,036,358 人。

相较於美国其他部份地区正经历人口流失,但拉斯维加斯和克拉搭县人囗确有逐年增加的趋势。

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为什麽到拉斯维加斯投资?

拉斯维加斯的气候温暖且乾燥,而成为许多退休人员的首选。

内华达州是属於免缴纳州所得税的州。

此时的房价同於 1996 年的价格,未来的成长指日可待。

美元对许多外币呈现疲软,在美购房、人民币具有绝大的优势。

现在正是最好时机,购屋买房,能立即为您带来收益!

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为什麽到拉斯维加斯投资?

较於美国其他地区,为什麽拉斯维加斯更适合您来投资: 投資在拉斯維加斯的资金流动性特别强。

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地理位置

内华达州 ( 简称: NV)

位於加福尼亚州西边

拉斯维加斯的区域分布

拉斯维加斯 ( 市 )

北拉斯维加斯 ( 市 )

汉德森 ( 市 )

巨石 ( 市 )

其他非城市地区

拉斯维加斯位於克拉克郡

拉斯维加斯人口占全内华达州的 75% 。

拉斯维加斯位於美国内华达州

拉斯维加斯的地理位置

“ 拉斯维加斯不仅是个城市,更广泛来说是南内华达州最俱代表性的城市。”

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拉斯维加斯地区

拉斯维加斯是由多小的地区所组成,像是:邻里、社区、区域,这些地区的角色通常是可互换的。

这里为您举例:

沙漠林 Summerlin ( 是拉斯维加市西边最具规模的大型社区 ) 。

绿谷 Green Valley ( 近机场和汉德森市的一块区域 ) 。

红石乡村俱乐部 Red Rock Country Club ( 位於沙漠林內一处擁有警卫及柵門的小社区 ) 。

是的,做一项投资决定需要很多的规划,所以您需要一位细心、耐心的专业人员来帮助您。

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关於拉斯维加斯的教育 ( 学校 )

所有公共(政府办)学校是克拉克县学校系统的一部分。

也有许多私立学校。

本地主要的州立大学是内华达州,拉斯维加斯分校(简称 UNLV) 。

也有民营的中文语言学校。

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照片 © 2011 John A. Brassner

拉斯维加斯的住房种类 © 2011 John A. Brassner

在拉斯维加斯投资

房价少於美金 $180,000 ( 相当於人民币 $1,100,000) 的房子通常在市场上销售的速度都很快,有时买方出的价甚至比挂牌的价格还要来得高。

50% 以上都是现金交易。 ( 没有贷款 )

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外国投资者

对於外国来拉斯维加斯的投资者,并无特殊的限制、规则。

对於国外投资者,并不提供任何贷款 ( 除加拿大公民外 ) ,国外投资者必须以現金交易。

您的购买和买房收入都具有与美国纳税人有同樣的法律义务及保障。

您需要一个纳税人识别号,以供報稅用。

您通常需要在美有一个银行帐户。

当您準備將房屋出售時,有一些外藉人士須扣缴税款。详情细节请洽您的税务顾问。

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什麼是 HOA?

HOA = Homeowners Association 管理委员會 ( 也称为公共利益共同体 – CIC)

多數的拉斯維加斯住房都有管理委员會來管理,像是公共领域地区:游池、大門、社区内的美化、停车场,都由管理委员会加以管理,通常管理委员会会於每月固定一天向您收取固定的管理费,以用来维护社区内各项公共社施。费用上通常由美元 $18/ 月到 $250/ 月不等。每一个社区的管理委员会都有不同的规定要遵守,以确保社区内的环境清洁和安全。

大多数新建的社区都有管理委员会制度。

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房屋销售类型

传统二手屋 – 自售屋,是销售类型中最简单的交易。

法拍屋 / 银行屋 – 房财产已被没收,现在所有权为贷款人 ( 即银行 ) 。

短售屋 – 是指拖欠房屋贷款的屋主,获房贷机构同意以低於房贷欠结的价值出售房产。

全新屋 – 直接向建商购买,这是最容易的交易。

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转统二手屋

交易容易、快速。

房屋状况甬常良好。

若前屋主用於出租,通常也已经有租用人居住。

交易过程简单,很快能完成交易。

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法拍屋 / 银行屋

市面上有许多价格合理的法拍屋 / 银行屋。

由於此种屋型的价格都比市价来的低,对於买家来说竞争性也很强。

银行将不作任何的修理,屋况时好时坏。

因为是银行强制回收屋,有时房屋状况不良。

银行的销售协议是非常严格。

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短售屋

目前在拉斯维加斯地区有许多短售屋。

但要达成交易并不容易。

银行有权拒绝销售。

在交易过程中,银行有权收回房屋中止交易。

没有维修,屋况时好时坏。

等待银行审合的时间约 45~120 天不等。

建议避免这种类型的销售。

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全新屋

拥有建商的保固。

已经建成或预售屋 ( 2-5 个月的建造时间 ) 。

全新房的售价通常也比二手屋来的高。

无需支出维修费用。

交易快速、容易。

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典型的投资开支

一次性支出

仲介交易费。约美元 $800 以上。

经纪佣金。约美元 $350 。

验房费用。约美元 $300-$400 。

维修 / 粉刷 / 地板 / 家电 …. 。约美元 $500 以上。

每月支出

房屋管理委员费 (HOA) 约美元 $65 / 月。

若交由房屋仲介 – 租屋管理,管理费为每月租金的 8-10% ,若需安排找租用人则另行收费。

每季支出 ( 每 4 个月 )

房屋税。约美元 $400-$750 。

下水道费。约美元 $55 。

若交由房屋仲介 – 租屋管理,管理费为每月租金的 8-10% 。

每年支出

房屋保险。约美元 $500/ 年。

需要时支出

维护、修缮费用。

注:天然气费,垃圾费,电费,水费,电视 / 网路费,通常是租用人的责任。

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为什麽我们不建议投资公寓型住屋

每月的管理费用要比普通住宅高。 ( 费用美元 $130 或更高 ) 。

若用以出租,每月的租金会比普通住宅低。

普通房比公寓型住屋更受欢迎。

公寓型住屋易有”建筑缺陷诉讼” 所以不易贷到款项,并会影响房屋价值。

如果该公寓有许多空屋,也不易向贷款银行申请贷款。进一步也降低了房屋的销售价值。

当决定出售公寓型住屋,收益通常不高。

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租金收入

拉斯维加斯的租金价格因所在地点不同差异是很大的。

由于许多屋主被法拍。重新获得贷款更加困难。在未来几年内更多的人将租屋居住。租房需求增加使房租价格上升。

以购买价格 122,000 美元 – 155,000 美元的普通房来说, 我们建议每月租金最低可订在 1,100 美元。

在拉斯维加斯地区中我们最推荐沙漠林地区,此地区的环境佳,房价约 135,000 美元 ( 或以上 ) ,但每月租金确可订於 1,400 美元。当然如果你买了此区更豪华的房屋,每月租金可高达 $ 8,000 美元!。

我们的工作是为了帮您找到最合适的住房,无论自住或出租,都能为您在未来带来最大的收益。

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现金流量分析

注: 此房子的成本在 2006 年約 $350,000(¥2,263,0000) 美元!现在只有 $130,000 美元 ( 約人民幣 ¥840,000)

在购房所产生的费用中包含 : 申请费、房产权调查费、房屋实地勘查费 …..

© 2011 John A. Brassner 例: 3 间卧室的房子约 1800 平方英尺 /167.225 平方米 項目 美元 人民幣 房屋购入價格 $ 130,000 ¥ 840,000 购房所产生的费用 $ 2,000 ¥ 13,000 修理费用 $ 1,600 ¥ 10,400 总投资金额 $ 133,600 ¥ 863,400 房屋出租 ($1200 美元 / 月 ) $ 14,400 ¥ 93,000 空屋损失 (5%) $ 720 ¥ 4,700 房屋仲介所提供的租屋管理費 (8%) $ 1,152 ¥ 7,500 管理委员费 $ 780 ¥ 5,000 维修 (4% ) $ 576 ¥ 3,700 房屋税 : $ 2,000 ¥ 13,000 房屋保险 : $ 500 ¥ 3,200 出租收入 ( 税前 ) $ 8,672 ¥ 55,900 总收益 ( 税前 ) 10.8% 10.8% 净收益 ( 税前 ) 6.5% 6.5%

房地产经纪人

必须具有内华达州房地产经纪人执照。

大部份的房地产经纪人都是全国房地产经纪人协会的成员。房地產經紀人也可稱房屋仲介人员。

房地产经纪人必须为客户提供最完善的服务。

通常各有一名房地产经纪人分别代表买、卖一方。卖方则需支付大部份销售佣金,给双方房地产经纪人。

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定义:购屋程序

Escrow. 这是一个中立的第三方产权交换公司,同时为买方和卖办理房屋买卖的事宜。

为买卖双方控管交易时所需的费用。

处理买卖双方交易时之文件及产权转移。

碉保买卖双方合约 / 产权移转的明碉。

为买方向政府登录产权过户。

碉定交易流程,放款、完成交易。

Earnest Money Deposit. 即订金 (EMD) 。显示你对此交易的诚意。订金的的范围可以从 1 千美元 ~ 到 5 千美元。大多数的时候,买方需将订金以银行汇款的方式汇到指定的第三方产权交换公司。所付的订金也将视为购房金额的一部份。

Due Diligence. 尽职调查。在特定的一段时间内,让买方检查房子及审查交易文件,此时您可以决定是否取消交易并拿回订金。

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房屋购买程序

现金交易只需花 6~20 天的工作天即可完成。

不论是自住或出租,房屋经纪人事先会依照您的需求为您筛选最适合您的房屋。为您提供数个房屋供您选择。

在您决定购买后,我们将为您准备”销售合同”, 并以电子邮件的方式寄给您。

在您看过销售合同后,签名传回,我们将把销售合同送到卖方经纪人手中,等后卖方同意签名。

此时您需要准备”订金”,以银行汇款方式,存入第三方产权交换公司。

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房屋购买程序

一旦您签署了正式的销售合同后,卖方将履行房屋估价,房产权调查,确保所有法律文件完整无缺的程序。买方即可开始验屋的动作。

确定房屋产权及验屋报告没有问题。

您将准备全额购置款以银行汇款方式, 存入第三方产权交换公司 。

双方签属过户文件,第三方产权交换公司放款,向政府登录产权过户、交收钥匙。

恭禧您,交易完成。

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约有 20,000 名中国人定居在拉斯维加斯。

中国城里,日常购物、饮食都很方便。

更有数家免费中文报提供您日常生活讯息。

民营中 / 英文双语学校。

辽宁省高科能源集团 – 也在此建设风力涡轮机生产厂。

中国移民对拉斯维加斯的影响 © 2011 John A. Brassner

我们的服务

我们能代表您处理一切购 / 卖屋上的事宜。

为您在交易过程中, 协调各方面的问题。

给予您充份协助。

如果您购屋是计划出租,本公司也有租房管理部门为您服务。

我们更乐意帮助您找寻合适的商用房产 作为投资。

透过房产投资取得 EB-5 签证,快速获得美国绿卡的优势。

© 2011 John A. Brassner

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