房地产

投资拉斯维加斯房产 – Presentation Transcript

投资拉斯维加斯房产 John Brassner, MBA, REALTOR Prudential Americana Group, REALTORS 10777 W. Twain Ave., #333 Las Vegas, NV 89135 1-702-808-9816 [email_address]

版权申明

本简报内容为 John 約翰 A. Brassner 所有，未经许可，

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关於约翰、 Brassner

自用住宅和商业房地产经纪人

对於非自用住宅的投资与买卖有独特的见解

曾任佳能公司及各大知名企业担任行销主管

拥有美国加州大学尔湾分校 MBA 工商行政管理学位

美国房地产市场分析

自 2007 年美国房市泡沫化，使得这几年的房地产价格不断下降。

目前房市价格已趋於最低点。

房屋的挂牌价格向上攀升

自 2011 年 2 月份起，美国主要 20 个城市住房挂牌价格已止跌回升。

也於 2 月份起的第 45 天开始，全美住房平均挂牌价格都有上扬趋势。

销售价格上升是可预期的。

拉斯维加斯的房地产交易增加

在过去一年中，房屋交易量增势强劲。

为什麽呢？因为投资者涌入市场。

贷款利息降低，也使首次购房者现在买得起住房。

房屋市场呈现求过於供的现象，也意味著房价将开始上涨。

2011 年第一季，出租房租金升温

下面是我们推荐的投资领域租金的分析。最有趣的统计是，当房市开始迅速下跌的那一天起。出租房的租金反而上扬。（一月份的房屋始终是出租房需求最大的月份，相对的租金也就高、因为十二月市场对租房需求比较低）

为什麽到拉斯维加斯投资？

游客增加 = 工作 = 房屋需要

在 2011 年 2 月 11 日拉斯维加斯会展及旅游局首席执行长 Rossi Ralenkotter, 就表示预计在 2011 年会比去年 2010 年增加 100 万名游客，以过去的 16 个月来说，此成长趋势已反应在过去的 15 个月里。

克拉克县的人口估计有 2,036,358 人。

相较於美国其他部份地区正经历人口流失，但拉斯维加斯和克拉搭县人囗确有逐年增加的趋势。

为什麽到拉斯维加斯投资？

拉斯维加斯的气候温暖且乾燥，而成为许多退休人员的首选。

内华达州是属於免缴纳州所得税的州。

此时的房价同於 1996 年的价格，未来的成长指日可待。

美元对许多外币呈现疲软，在美购房、人民币具有绝大的优势。

现在正是最好时机，购屋买房，能立即为您带来收益！

为什麽到拉斯维加斯投资？

较於美国其他地区，为什麽拉斯维加斯更适合您来投资：投資在拉斯維加斯的资金流动性特别强。

地理位置

内华达州 ( 简称： NV)

位於加福尼亚州西边

拉斯维加斯的区域分布

拉斯维加斯 ( 市 )

北拉斯维加斯 ( 市 )

汉德森 ( 市 )

巨石 ( 市 )

其他非城市地区

拉斯维加斯位於克拉克郡

拉斯维加斯人口占全内华达州的 75% 。

拉斯维加斯位於美国内华达州

拉斯维加斯的地理位置

“ 拉斯维加斯不仅是个城市，更广泛来说是南内华达州最俱代表性的城市。”

拉斯维加斯地区

拉斯维加斯是由多小的地区所组成，像是：邻里、社区、区域，这些地区的角色通常是可互换的。

这里为您举例：

沙漠林 Summerlin ( 是拉斯维加市西边最具规模的大型社区 ) 。

绿谷 Green Valley ( 近机场和汉德森市的一块区域 ) 。

红石乡村俱乐部 Red Rock Country Club ( 位於沙漠林內一处擁有警卫及柵門的小社区 ) 。

是的，做一项投资决定需要很多的规划，所以您需要一位细心、耐心的专业人员来帮助您。

关於拉斯维加斯的教育 ( 学校 )

所有公共（政府办）学校是克拉克县学校系统的一部分。

也有许多私立学校。

本地主要的州立大学是内华达州，拉斯维加斯分校（简称 UNLV) 。

也有民营的中文语言学校。

在拉斯维加斯投资

房价少於美金 $180,000 ( 相当於人民币 $1,100,000) 的房子通常在市场上销售的速度都很快，有时买方出的价甚至比挂牌的价格还要来得高。

50% 以上都是现金交易。 ( 没有贷款 )

外国投资者

对於外国来拉斯维加斯的投资者，并无特殊的限制、规则。

对於国外投资者，并不提供任何贷款 ( 除加拿大公民外 ) ，国外投资者必须以現金交易。

您的购买和买房收入都具有与美国纳税人有同樣的法律义务及保障。

您需要一个纳税人识别号，以供報稅用。

您通常需要在美有一个银行帐户。

当您準備將房屋出售時，有一些外藉人士須扣缴税款。详情细节请洽您的税务顾问。

什麼是 HOA?

HOA = Homeowners Association 管理委员會 ( 也称为公共利益共同体 – CIC)

多數的拉斯維加斯住房都有管理委员會來管理，像是公共领域地区：游池、大門、社区内的美化、停车场，都由管理委员会加以管理，通常管理委员会会於每月固定一天向您收取固定的管理费，以用来维护社区内各项公共社施。费用上通常由美元 $18/ 月到 $250/ 月不等。每一个社区的管理委员会都有不同的规定要遵守，以确保社区内的环境清洁和安全。

大多数新建的社区都有管理委员会制度。

房屋销售类型

传统二手屋 – 自售屋，是销售类型中最简单的交易。

法拍屋 / 银行屋 – 房财产已被没收，现在所有权为贷款人 ( 即银行 ) 。

短售屋 – 是指拖欠房屋贷款的屋主，获房贷机构同意以低於房贷欠结的价值出售房产。

全新屋 – 直接向建商购买，这是最容易的交易。

转统二手屋

交易容易、快速。

房屋状况甬常良好。

若前屋主用於出租，通常也已经有租用人居住。

交易过程简单，很快能完成交易。

法拍屋 / 银行屋

市面上有许多价格合理的法拍屋 / 银行屋。

由於此种屋型的价格都比市价来的低，对於买家来说竞争性也很强。

银行将不作任何的修理，屋况时好时坏。

因为是银行强制回收屋，有时房屋状况不良。

银行的销售协议是非常严格。

短售屋

目前在拉斯维加斯地区有许多短售屋。

但要达成交易并不容易。

银行有权拒绝销售。

在交易过程中，银行有权收回房屋中止交易。

没有维修，屋况时好时坏。

等待银行审合的时间约 45~120 天不等。

建议避免这种类型的销售。

全新屋

拥有建商的保固。

已经建成或预售屋 ( 2-5 个月的建造时间 ) 。

全新房的售价通常也比二手屋来的高。

无需支出维修费用。

交易快速、容易。

典型的投资开支

一次性支出

仲介交易费。约美元 $800 以上。

经纪佣金。约美元 $350 。

验房费用。约美元 $300-$400 。

维修 / 粉刷 / 地板 / 家电 …. 。约美元 $500 以上。

每月支出

房屋管理委员费 (HOA) 约美元 $65 / 月。

若交由房屋仲介 – 租屋管理，管理费为每月租金的 8-10% ，若需安排找租用人则另行收费。

每季支出 ( 每 4 个月 )

房屋税。约美元 $400-$750 。

下水道费。约美元 $55 。

若交由房屋仲介 – 租屋管理，管理费为每月租金的 8-10% 。

每年支出

房屋保险。约美元 $500/ 年。

需要时支出

维护、修缮费用。

注：天然气费，垃圾费，电费，水费，电视 / 网路费，通常是租用人的责任。

为什麽我们不建议投资公寓型住屋

每月的管理费用要比普通住宅高。 ( 费用美元 $130 或更高 ) 。

若用以出租，每月的租金会比普通住宅低。

普通房比公寓型住屋更受欢迎。

公寓型住屋易有”建筑缺陷诉讼” 所以不易贷到款项，并会影响房屋价值。

如果该公寓有许多空屋，也不易向贷款银行申请贷款。进一步也降低了房屋的销售价值。

当决定出售公寓型住屋，收益通常不高。

租金收入

拉斯维加斯的租金价格因所在地点不同差异是很大的。

由于许多屋主被法拍。重新获得贷款更加困难。在未来几年内更多的人将租屋居住。租房需求增加使房租价格上升。

以购买价格 122,000 美元 – 155,000 美元的普通房来说，我们建议每月租金最低可订在 1,100 美元。

在拉斯维加斯地区中我们最推荐沙漠林地区，此地区的环境佳，房价约 135,000 美元 ( 或以上 ) ，但每月租金确可订於 1,400 美元。当然如果你买了此区更豪华的房屋，每月租金可高达 $ 8,000 美元！。

我们的工作是为了帮您找到最合适的住房，无论自住或出租，都能为您在未来带来最大的收益。

现金流量分析

注：此房子的成本在 2006 年約 $350,000(¥2,263,0000) 美元！现在只有 $130,000 美元 ( 約人民幣 ¥840,000)

在购房所产生的费用中包含 : 申请费、房产权调查费、房屋实地勘查费 …..

© 2011 John A. Brassner 例： 3 间卧室的房子约 1800 平方英尺 /167.225 平方米項目美元人民幣房屋购入價格 $ 130,000 ¥ 840,000 购房所产生的费用 $ 2,000 ¥ 13,000 修理费用 $ 1,600 ¥ 10,400 总投资金额 $ 133,600 ¥ 863,400 房屋出租 ($1200 美元 / 月 ) $ 14,400 ¥ 93,000 空屋损失 (5%) $ 720 ¥ 4,700 房屋仲介所提供的租屋管理費 (8%) $ 1,152 ¥ 7,500 管理委员费 $ 780 ¥ 5,000 维修 (4% ) $ 576 ¥ 3,700 房屋税 : $ 2,000 ¥ 13,000 房屋保险 : $ 500 ¥ 3,200 出租收入 ( 税前 ) $ 8,672 ¥ 55,900 总收益 ( 税前 ) 10.8% 10.8% 净收益 ( 税前 ) 6.5% 6.5%

房地产经纪人

必须具有内华达州房地产经纪人执照。

大部份的房地产经纪人都是全国房地产经纪人协会的成员。房地產經紀人也可稱房屋仲介人员。

房地产经纪人必须为客户提供最完善的服务。

通常各有一名房地产经纪人分别代表买、卖一方。卖方则需支付大部份销售佣金，给双方房地产经纪人。

定义：购屋程序

Escrow. 这是一个中立的第三方产权交换公司，同时为买方和卖办理房屋买卖的事宜。

为买卖双方控管交易时所需的费用。

处理买卖双方交易时之文件及产权转移。

碉保买卖双方合约 / 产权移转的明碉。

为买方向政府登录产权过户。

碉定交易流程，放款、完成交易。

Earnest Money Deposit. 即订金 (EMD) 。显示你对此交易的诚意。订金的的范围可以从 1 千美元 ~ 到 5 千美元。大多数的时候，买方需将订金以银行汇款的方式汇到指定的第三方产权交换公司。所付的订金也将视为购房金额的一部份。

Due Diligence. 尽职调查。在特定的一段时间内，让买方检查房子及审查交易文件，此时您可以决定是否取消交易并拿回订金。

房屋购买程序

现金交易只需花 6~20 天的工作天即可完成。

不论是自住或出租，房屋经纪人事先会依照您的需求为您筛选最适合您的房屋。为您提供数个房屋供您选择。

在您决定购买后，我们将为您准备”销售合同”，并以电子邮件的方式寄给您。

在您看过销售合同后，签名传回，我们将把销售合同送到卖方经纪人手中，等后卖方同意签名。

此时您需要准备”订金”，以银行汇款方式，存入第三方产权交换公司。

房屋购买程序

一旦您签署了正式的销售合同后，卖方将履行房屋估价，房产权调查，确保所有法律文件完整无缺的程序。买方即可开始验屋的动作。

确定房屋产权及验屋报告没有问题。

您将准备全额购置款以银行汇款方式，存入第三方产权交换公司。

双方签属过户文件，第三方产权交换公司放款，向政府登录产权过户、交收钥匙。

恭禧您，交易完成。

约有 20,000 名中国人定居在拉斯维加斯。

中国城里，日常购物、饮食都很方便。

更有数家免费中文报提供您日常生活讯息。

民营中 / 英文双语学校。

辽宁省高科能源集团 – 也在此建设风力涡轮机生产厂。

我们的服务

我们能代表您处理一切购 / 卖屋上的事宜。

为您在交易过程中，协调各方面的问题。

给予您充份协助。

如果您购屋是计划出租，本公司也有租房管理部门为您服务。

我们更乐意帮助您找寻合适的商用房产作为投资。

透过房产投资取得 EB-5 签证，快速获得美国绿卡的优势。

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